Acomodação do mercado imobiliário

A Pesquisa do Mercado Imobiliário da cidade de São Paulo, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, registrou em setembro a comercialização de 5.089 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, resultado 23,0% inferior às vendas de agosto (6.611 unidades) e 1,1% abaixo das 5.147 unidades comercializadas em setembro de 2020. Com o resultado, fica interrompido o crescimento sequencial das vendas registrado desde dezembro de 2020.

“Alguns fatores influenciaram esta acomodação do mercado imobiliário, como o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários e do IPCA, que mede a inflação e chegou a 10,25%”, destaca Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, acrescentando a interrupção das discussões das reformas administrativa e tributária no Congresso Nacional.

Em valores monetários, a redução registrada foi mais significativa. O VGV (Valor Global de Vendas) totalizou R$ 2,1 bilhões em setembro, resultado 25,4% abaixo do registrado em agosto (R$ 2,9 bilhões) e 38,7% inferior ao volume percebido em setembro de 2020 (R$ 3,5 bilhões). Esse comportamento deve-se à diminuição das vendas de imóveis de 3 e 4 dormitórios em setembro deste ano.

Segmentação – Imóveis de 2 dormitórios representaram 57% do total de vendas no mês. O mesmo percentual de 57% foi registrado na comercialização de unidades com área entre 30 m² e 45 m². Já os apartamentos com preços na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil representaram 44% das vendas.

Imóveis econômicos, enquadrados no programa Casa Verde e Amarela, responderam por 50,9% das vendas em unidades (2.590 unidades) e participaram com 24,8% de VGV (R$ 530,2 milhões).

No acumulado de janeiro a setembro deste ano, foram comercializadas 47.008 unidades, resultado 43,6% acima do apurado no mesmo período de 2020 (32.735 unidades).

Lançamentos – Ainda de acordo com levantamento do Secovi-SP, a cidade de São Paulo registrou no mês de setembro o lançamento de 7.766 unidades residenciais, pequena variação de 0,2% em relação aos lançamentos de agosto (7.749 unidades), mas 24,5% superior quando comparado às 6.238 unidades lançadas em setembro do ano passado. Nos primeiros nove meses do ano, foram lançadas na cidade de São Paulo 49.563 unidades, alta de 87,2% em relação ao volume apurado no mesmo período de 2020.

No acumulado de 12 meses (outubro de 2020 a setembro de 2021), os lançamentos na capital paulista somaram 83.065 unidades, ficando 46,6% acima das 56.646 unidades lançadas no período anterior (outubro de 2019 a setembro de 2020).

No segmento de mercado de médio e alto padrão, a pesquisa identificou 5.222 unidades lançadas, 2.499 unidades vendidas e oferta final de 28.041 unidades.

Análise setorial – Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, evidencia nessa acomodação do mercado o comportamento do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que por três meses consecutivos (julho, agosto e setembro) vem registrando variação mensal abaixo da inflação, mantendo em equilíbrio os preços dos insumos e da mão-de-obra.

“Nossa atividade é de longo prazo. E ao enfrentarmos as dificuldades pontuais, como o aumento de preços dos insumos, conseguimos manter o ritmo da produção imobiliária”, afirma. Contudo, ele ressalta que, para ampliar o atendimento da demanda reprimida por habitação, continuar gerando empregos e influenciar positivamente a macroeconomia, os entraves urbanísticos legais precisam ser solucionados com urgência.

A judicialização de legislações destinadas a promover melhorias urbanísticas na cidade é injustificável, na avaliação de Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “Não é possível conviver com ações contrárias à requalificação do centro de São Paulo e à modernização das leis urbanísticas, como a de zoneamento, cujo processo de revisão está paralisado. Esperamos que essas questões possam ser superadas”, opina.

A inflação atual, em dois dígitos, é outro componente que leva o setor a ser mais cauteloso. O aumento da Selic anunciado ontem pelo Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, e um possível rompimento do teto de gastos podem mudar os rumos da macroeconomia e elevar os juros do financiamento imobiliário, tanto para a produção quanto para a aquisição habitacional.

“Apesar disso, o setor imobiliário tem resiliência suficiente, assim como os adquirentes. O mercado vai se adaptar aos novos cenários e continuará ativo, porque é grande a demanda por habitação, porém com intensidade menor”, analisa o presidente do Secovi-SP.

Ele destaca, ainda, informação do Boletim Focus, do BC, divulgado na segunda-feira, 25/10. “Pela primeira vez no ano, a expectativa de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) é inferior a 5%. Isso também vai impactar o nosso setor e muitos outros durante 2022”, analisa Jafet.

“O ambiente político atual é mais um fator de instabilidade, que pode acarretar a redução da velocidade de vendas de imóveis em São Paulo”, conclui o vice-presidente Emilio Kallas.

Perspectivas – Os resultados do mês de setembro não alteraram as perspectivas de fechamento deste ano, com lançamentos entre 70 mil a 72 mil unidades – equivalente ao crescimento de 17% a 20% em relação aos números de 2020. Ainda, a expectativa é que as vendas fiquem entre 62 mil a 65 mil unidades, uma variação de 21% a 26%.

Confira a pesquisa completa, que também traz dados do mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo.